Raymond Cheng, direktur pelaksana CGS-CIMB Securities, merasakan déja vu.
Dengan pasar perumahan Hong Kong yang berjuang, suku bunga melonjak dan daya beli goyah di tengah ekonomi yang melambat, tingkat utang pengembang properti yang mengkhawatirkan menjadi sorotan.
Hal yang sama terjadi pada tahun-tahun sebelum Cheng menjadi analis pada tahun 2003.
“Saat itu, mereka tidak bisa mendapatkan keuntungan dari penjualan rumah. Pengembang tertentu memiliki keuangan yang ketat, dan sebagian besar menghasilkan sedikit keuntungan, ”katanya. “Secara umum, seluruh siklus dari 1997 hingga 2003 adalah fase yang sangat sulit bagi pengembang Hong Kong.”
Rasio roda gigi pembangun rumah – ukuran berapa banyak operasi mereka didanai oleh utang – pada waktu itu sangat tinggi, pada 60 hingga 70 persen, kata Cheng. Banyak di antara mereka yang agresif dalam akuisisi tanah, selera mereka terhadap risiko didorong oleh banyaknya peluang di pasar pada 1990-an.
Selama koreksi mendalam https://waterday2004.org/ antara 1997 dan 2003, ketika harga rumah turun sekitar 60 persen, mereka tiba-tiba kehilangan uang dari penjualan properti.
Pengalaman menyakitkan dari masa-masa sulit itu sudah cukup untuk membuat banyak dari mereka lebih bijaksana secara finansial. Selama beberapa tahun berikutnya, tingkat roda gigi turun menjadi sekitar 10 hingga 20 persen karena para pengembang mengekang ekspansi mereka dan mengalokasikan lebih banyak uang mereka untuk properti investasi.
Tetapi lingkungan suku bunga rendah yang mendominasi ekonomi sejak krisis keuangan tahun 2008 telah memicu kebangkitan utang.
“Itu mungkin membuat pengembang merasa biaya [pinjaman] rendah,” kata Cheng. Pengembang tertentu mengambil kesempatan untuk berekspansi di Cina daratan, mendorong rasio roda gigi mereka sekali lagi.
Sekarang, dengan biaya pinjaman pada level tertinggi 14 tahun dan pasti akan meningkat lebih jauh, ini bisa menjadi masalah.
Pengembang cenderung mengalami kesulitan menghasilkan keuntungan karena pembayaran bunga di gunung utang mereka semakin besar, kata analis. Mereka cenderung kurang agresif dalam menawar tanah, dan bahkan mungkin mendapat tekanan untuk melepas aset dengan harga lebih rendah.
“Kenaikan suku bunga AS membuat para pengembang yang gearingnya meningkat pesat lengah,” kata Cheng. “Itu tiba-tiba meningkatkan tekanan pada arus kas mereka.”
Harga rumah turun 8,1 persen dalam sembilan bulan pertama tahun ini, mencerminkan dampak dari suku bunga yang lebih tinggi dan efek yang masih ada dari pembatasan virus corona.
Perusahaan properti Hong Kong telah mengambil tambahan utang HK$109 miliar (US$13,89 miliar) dalam tiga tahun terakhir karena mereka mengambil keuntungan dari suku bunga rendah yang berlangsung hingga akhir paruh pertama tahun 2022, ketika Hibor satu bulan (Tarif yang ditawarkan antar bank Hong Kong) – tarif yang dikenakan bank satu sama lain untuk meminjam uang – rata-rata hanya 0,2 persen, menurut Morgan Stanley.
Rata-rata net gearing, atau rasio utang bersih terhadap ekuitas, pengembang dan tuan tanah telah meningkat dari sekitar 15 persen lima hingga 10 tahun lalu menjadi 22 persen sekarang, kata Cheng.
Pembangunan Dunia Baru adalah pembangun rumah lokal yang paling berhutang budi dengan metrik ini. Gearing bersihnya mencapai 43,2 persen pada tahun keuangan 2022, sementara Henderson Land Development adalah 27,5 persen pada akhir tahun lalu, menurut laporan keuangan mereka.
Link Reit, Hang Lung Properties dan Hysan Development juga melihat rasio gearing mereka meningkat dalam beberapa tahun terakhir, karena mereka meningkatkan rencana belanja modal dan akuisisi mereka, menurut Jefferies.
Lima pengembang terbesar Hong Kong telah memperoleh total gabungan setidaknya HK $ 121,32 miliar aset lokal sejak tahun 2020, menurut penghitungan yang disimpan oleh Colliers berdasarkan datanya sendiri dan dari Real Capital Analytics, Departemen Pertanahan dan sumber pasar. Akuisisi ini termasuk tanah pemerintah, proyek pembaruan perkotaan, premi tanah, dan bangunan tua yang dibeli melalui pesanan penjualan wajib.
Henderson, yang dikenal sering memanfaatkan penjualan wajib, telah melakukan setidaknya 13 akuisisi senilai HK$70 miliar sejak 2020, menurut angka Colliers. Ini memiliki 27 proyek pembangunan kembali perkotaan yang baru diperoleh, menikmati 80 persen kepemilikan penuh, menurut hasil sementara.
Pembelian penting oleh Henderson termasuk HK$50,8 miliar Central Harbourfront Site 3 pada November 2021 dan plot komersial Murray Road milik pemerintah di Central yang membayar HK$23,28 miliar pada Mei 2017.
Meskipun gearingnya https://unitoto.info/ lebih tinggi, New World Development menempati peringkat keempat dalam hal akuisisi, dengan nilai HK$11,4 miliar. Misalnya, pada bulan Mei ia mengajukan aplikasi untuk membeli 10 hingga 20 persen yang tidak dimilikinya dari tiga bangunan di dekat Times Square di Causeway Bay melalui lelang wajib, menurut dokumen Lands Tribunal.
Pada bulan Desember 2018, ia memenangkan kontrak 25 tahun untuk merancang, membangun, dan menjalankan Taman Olahraga Kai Tak dengan tujuan untuk mempromosikan pengembangan olahraga di Hong Kong.
